Nuove norme di tutela degli acquirenti di immobili in costruzione

Tra i provvedimenti legislativi di maggiore interesse di questi ultimi mesi vi è, senza dubbio, il decreto legislativo n° 122 del 2005 che introduce una serie di disposizione tendenti a tutelare l’acquirente d’immobili da costruire o in costruzione nell’ipotesi di sottoposizione del costruttore a procedure concorsuali.

Nel corso degli anni, infatti, il fallimento di molte imprese di costruzione ha causato la conseguente crisi degli acquirenti degli immobili che, nella maggior parte dei casi, erano privi delle opportune tutele. Sostanzialmente la nuova normativa prevede l’obbligo per le imprese, impegnate in nuove costruzioni, di prestare apposita fideiussione agli acquirenti, a garanzia dei versamenti effettuati, nonché di rilasciare una polizza assicurativa agli acquirenti per eventuali vizi dell’immobile. Cerchiamo di comprendere meglio tale provvedimento; per immobili da costruire si intende gli immobili per i quali è stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti terminata.

L’acquirente, cui il decreto legislativo fa riferimento, è la persona fisica, sono escluse le persone giuridiche, mentre il costruttore è l’imprenditore o la cooperativa edilizia che hanno stipulato il contratto sia nell’ipotesi in cui l’immobile è edificato direttamente dall’imprenditore o dalla cooperativa, sia nell’ipotesi in cui la realizzazione della costruzione è data in appalto o comunque eseguita da terzi; il provvedimento, pertanto, non riguarda i rapporti tra i privati ma implica la presenza di un imprenditore o di una cooperativa edilizia.

Come sopra specificato, il provvedimento prevede delle disposizioni tendenti a tutelare i promissori acquirenti nelle ipotesi di crisi del costruttore che comporta un’esecuzione immobiliare dell’immobile oggetto del contratto oppure sia sottoposto ad amministrazione straordinaria, fallimento, concordato preventivo o liquidazione coatta amministrativa.

Per evitare che questa crisi possa avere delle ripercussioni sulla privata persona fisica, il costruttore deve consegnare all’acquirente all’atto della stipula del contratto, o in un momento precedente, una fideiussione d’importo pari alle somme o al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso o deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà, quindi in caso di versamento del corrispettivo, mediante acconti, la garanzia dovrebbe coprire l’intero importo comprese le somme non versate, sono, invece, escluse le somme che devono essere erogate da un eventuale soggetto mutuante.

L’escussione della fideiussione può avvenire a decorrere dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi mentre l’efficacia della stessa cessa al momento del trasferimento della proprietà o del diritto reale di godimento sull’immobile. L’obbligo di procurare la garanzia fideiussoria è sanzionato con la nullità del contratto stesso che può essere fatta valere solo dall’acquirente.

Allo scopo di tutelare ulteriormente la posizione delle vittime dei fallimenti immobiliari, il decreto legislativo ha introdotto uno specifico diritto di prelazione a favore dell’acquirente al quale l’immobile sia stato consegnato e che sia stato adibito ad abitazione principale; in tal caso l’acquirente potrà ricomprare l’immobile al prezzo definitivo raggiunto nella vendita all’asta. Una ulteriore garanzia per gli acquirenti è costituita dalla individuazione del contenuto minimo obbligatorio dei contratti preliminari per l’acquisto di un immobile. Questi infatti dovranno riportare le indicazioni analitiche dei materiali impiegati e le caratteristiche della costruzione e degli impianti, oltre alle modalità e ai tempi di versamento del prezzo, alla precisazione di eventuali prescrizioni ipotecarie o trascrizioni pregiudizievoli esistenti sull’immobile e sulle sue pertinenze. Una serie di disposizioni composite che tutelano, pare in maniera adeguata, dopo altri tentativi non riusciti, coloro che comprano casa e che quindi si apprestano a fare un sacrificio finanziario.

Articolo di Antonio PANDOLFO